As costas soalheiras, as cidades históricas e a cultura acolhedora de Portugal fizeram deste um dos destinos mais procurados da Europa pelos compradores estrangeiros de imóveis. Quer seja um expatriado à procura de um refúgio para a reforma, um investidor à procura de rentabilidade de arrendamento ou um nómada digital atraído pela vibrante vida noturna de Lisboa, comprar um imóvel em Portugal é um sonho realizável.
Este guia completo orienta-o em todas as etapas da compra de um imóvel em Portugal como estrangeiro em 2025, desde a obtenção de documentos legais até à análise dos impostos. Vamos lá.
Compreender as leis de propriedade estrangeira em Portugal
Sem Restrições para Compradores Estrangeiros
Portugal não impõe barreiras legais à compra de imóveis por estrangeiros. Seja cidadão da UE ou de fora da UE, pode comprar imóveis livremente em Portugal. Esta abertura impulsionou um mercado em expansão, com os compradores estrangeiros a representarem 15% das transações imobiliárias em 2024.
Pontos Principais:
- Cidadãos da UE: Usufruem dos mesmos direitos que os residentes portugueses. Não é necessário visto para comprar imóveis, embora sejam necessárias autorizações de residência para estadias superiores a 90 dias.
- Cidadãos de fora da UE: Podem comprar imóveis livremente, mas devem obter um NIF (número de contribuinte) e podem necessitar de um representante fiscal. A residência exige um visto, mas a compra de um imóvel por si só não o garante.
Alterações ao Programa Golden Visa
A partir de outubro de 2023, o programa Golden Visa deixa de aceitar investimentos imobiliários. No entanto, existem alternativas:
- Transferências de capital (mais de 500.000 € para fundos portugueses).
- Criação de emprego (mais de 10 novos postos de trabalho).
- Contribuições culturais/de investigação (mais de 250.000€).
Embora a compra de um imóvel já não garanta a residência, o regime fiscal para Residentes Não Habituais (RNH) em Portugal ainda oferece benefícios para reformados e profissionais.
Quadro Legal
- Intervenção do Notário: Todas as transações imobiliárias requerem um Notário para supervisionar a escritura final.
- Registo Predial: Registo obrigatório na Conservatória do Registo Predial.
- Due Diligence: Um advogado deve verificar a situação jurídica do imóvel, as dívidas e as licenças.
Como obter um número NIF e uma conta bancária portuguesa
Passo 1: Obter um NIF (Número de Identificação Fiscal)
O Número de Identificação Fiscal (NIF) é essencial para todas as transações financeiras em Portugal.
Requisitos:
- Cidadãos da UE: Passaporte, comprovativo de morada (por exemplo, conta de serviços públicos).
- Cidadãos de fora da UE: Passaporte, comprovativo de morada e um representante fiscal (residente ou entidade portuguesa).
Processo:
- Visite um posto de Finanças (autoridade fiscal) ou recorra a um representante legal.
- Envie os documentos e receba o seu NIF instantaneamente.
Dica: Serviços como o Bordr agilizam o pedido do NIF a não residentes.
Passo 2: Abra uma conta bancária portuguesa
Embora não seja legalmente exigida, uma conta local simplifica as transações e evita as taxas de câmbio.
Principais bancos para expatriados:
- Novo Banco: Disponibiliza contas multimoeda.
- Caixa Geral de Depósitos: O maior banco público.
- Millennium BCP: Funcionários que falam inglês.
- N26: Opção totalmente online para residentes na UE.
Documentos necessários:
- Passaporte
- NIF
- Comprovativo de morada (estrangeiro ou português)
- Comprovativo de rendimentos (por exemplo, recibos de vencimento)
Nota: Alguns bancos exigem atendimento presencial, enquanto outros permitem o atendimento remoto.
Navegando entre impostos, taxas e requisitos legais
1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
O Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) é um imposto pago uma única vez no momento da compra. As taxas dependem do tipo e do valor do imóvel:
| Valor do Imóvel (Urbano) | Taxa IMT |
|---|---|
|
≤ €101,917 |
0% |
|
€101,918 – €139,412 |
2% |
|
€139,413 – €190,086 |
5% |
|
€190,087 – €316,772 |
7% |
|
€316,773 – €633,453 |
8% |
|
≥ €633,454 |
6–7.5% |
Exemplo: Uma casa de 300.000€ incorre em 14.000€ de IMT.
2. Imposto de Selo
Uma taxa fixa de 0,8% do preço de compra, paga durante a Escritura.
3. Imposto Municipal Anual (IMI)
O Imposto Municipal sobre Imóveis varia anualmente:
- Imóveis urbanos: 0,3% a 0,5% do valor patrimonial tributário.
- Imóveis rústicos: 0,8%.
Isenções: As residências principais com um valor inferior a 152.000€ podem beneficiar de reduções de IMI.
4. Imposto sobre as Mais-Valias
- Residentes: 50% dos rendimentos tributados à taxa de rendimento (14,5% a 48%).
- Não Residentes: Taxa fixa de 28% sobre os rendimentos.
Isenções: Reinvestir os lucros noutro imóvel português/da UE no prazo de 2 anos.
5. Honorários Advocatícios e Notariais
- Advogado: 1–2% do valor do imóvel.
- Notário: € 500–€ 1.500.
- Registo: € 250–€ 500.
Processo de compra passo a passo
1. Financiando a sua compra
- Hipotecas: Os não residentes podem pedir emprestado até 70% do valor do imóvel. As taxas médias situam-se entre os 3% e os 5% em 2025.
- Compradores a dinheiro: Poupe tempo evitando aprovações de empréstimos.
2. Busca de imóveis
Utilize plataformas como o Vendemio para navegar pelos anúncios.
3. Reserve com um depósito – nem sempre necessário
Garanta o imóvel com um contrato de reserva (entrada de 5.000€ a 10.000€).
4. Assine o Contrato Promessa (CPCV)
Um acordo juridicamente vinculativo que define os termos. Pague um sinal de 10% a 30%.
5. Due Diligence
O seu advogado verifica:
- Situação cadastral.
- Dívidas pendentes (solicite uma Certidão de Dívida).
- Certificado energético válido (obrigatório).
6. Finalizar no Cartório
Assinar a Escritura, pagar as restantes taxas e receber as chaves.
Armadilhas comuns a evitar
Ignorar verificações legais: Verifique sempre os limites e as licenças da propriedade.
Subestimar impostos: Orçamentar para IMT, IMI e imposto de selo.
Ignorar riscos cambiais: Utilize serviços como a Wise para transferências económicas.
Considerações Finais
Comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro é simples, desde que haja um planeamento adequado. Ao obter um NIF, compreender os impostos e trabalhar com profissionais de confiança, pode navegar pelo processo sem problemas.
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FAQ
Sim. Portugal não impõe restrições aos compradores estrangeiros, sejam eles da UE ou de fora. Pode comprar imóveis livremente, incluindo casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais.
Não. Não é necessário ter residência para comprar um imóvel. No entanto, se planeia ficar por mais de 90 dias, pode ser necessário solicitar um visto ou uma autorização de residência.
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é um número de identificação fiscal português. É necessário para todas as transações importantes, como a abertura de uma conta bancária, a assinatura de contratos e o pagamento de impostos. Pode obtê-lo numa agência das Finanças ou através de um representante legal.
Leve o seu passaporte, NIF, comprovativo de morada e comprovativo de rendimentos a um banco português. Alguns bancos permitem a abertura de conta à distância, mas a maioria exige uma visita presencial. Os bancos populares para expatriados incluem o Novo Banco, o Millennium BCP e a Caixa Geral de Depósitos.
Você pagará:
- IMT (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis): 0–8%, dependendo do valor e do tipo.
- Imposto do Selo: 0,8% do valor da compra.
- IMI (Imposto Municipal Anual): 0,3–0,5% ao ano para imóveis urbanos.
- Taxas legais, notariais e de registo: Normalmente, 1–2% do valor do imóvel.
Sim. Muitos bancos portugueses oferecem hipotecas a não residentes, cobrindo geralmente até 70% do valor do imóvel. Terá de apresentar documentos financeiros e poderá enfrentar taxas de juro um pouco mais elevadas do que as dos residentes.
Obtenha um NIF e abra uma conta bancária.
Encontre um imóvel e faça uma oferta.
Assine um contrato de reserva e pague um sinal.
Assine o contrato-promessa (CPCV) e pague um sinal mais elevado.
Solicite ao seu advogado que proceda à due diligence.
Assine a escritura definitiva num notário e pague o saldo restante e os impostos.
Não. Os estrangeiros podem comprar imóveis em qualquer ponto de Portugal, incluindo o continente e as ilhas (Açores e Madeira).
Ignorar verificações legais ou diligências prévias.
Subestimar o custo total (impostos, taxas, reformas).
Não contratar um advogado ou tradutor de renome.
Ignorar os riscos cambiais ao transferir grandes montantes.
Não, já não. Desde o final de 2023 que o investimento imobiliário deixou de ser uma opção de qualificação para o Visto Gold de Portugal. No entanto, existem outras opções de residência, como o visto D7 para reformados e trabalhadores remotos, ou o regime fiscal de RNH para determinados profissionais.
